[인터뷰] 김유미 사무관 "임대차 보장기간 2년에서 4년으로 연장되는 효과가 가장 큰 변화"

[인터뷰] 김유미 사무관 "임대차 보장기간 2년에서 4년으로 연장되는 효과가 가장 큰 변화"

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입력 : 2020-11-21 18:00

○ 방송 : cpbc 가톨릭평화방송 라디오 <열린세상 오늘>
○ 진행 : 이주엽 앵커
○ 출연 : 법제처 김유미 사무관

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.


[인터뷰 전문]

다음은 일상생활에서 알아두면 유용한 법령정보를 법제처와 함께 알아보는 <생활법령> 코너입니다.

주택시장의 불안정 속에 주택 임대료가 높아짐에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있는데요, 안정적인 주거를 보장하기 위해 최근 주택임대차 제도가 개정?시행되고 있습니다.

오늘 이 시간에는 새로 개정된 「주택임대차보호법」과 관련된 법령정보에 대해 알아보겠습니다.

법제처 김유미 사무관 전화로 연결돼 있습니다.


▷ 김유미 사무관님 안녕하세요.

▶ 네 안녕하세요.


▷ 최근 주택임대차제도가 많이 바뀌면서 관심이 높아지고 있습니다. 어떻게 바뀐겁니까?

▶ 올해 「주택임대차보호법」 이 2번 일부개정 되었는데요, 먼저 2020년 7월 31일 개정·시행된 내용은 안정적인 주거보장을 위한 임차인의 “계약갱신요구권” 보장과 계약갱신 시 증액청구 제한 제도인 “전월세 상한제”입니다. 두 번째로는 2020년 6월 9일 개정되어 12월 10일에 시행될 “묵시적 계약갱신” 제도의 통지기간 변경입니다.


▷ 조금 더 이해가 쉽게 풀어서 설명해 주시죠. 먼저 계약갱신청구권은 어떤 제도인가요?

▶ 올해 개정으로 신설된 「주택임대차보호법」 제6조의 3에서는 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 하고 있습니다. 임차인은 이러한 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다. 임대차 보장기간이 기존 2년에서 4년으로 연장되는 효과가 있다는 점이 가장 큰 변화일 것입니다.


▷ 네. 임차 기간이 두배로 늘어나는 거군요, 그렇다면 임대인은 무조건 임차인의 계약 갱신요구를 받아들일 수 밖에 없는 겁니까?

▶ 아닙니다. 임차인이 계약갱신 요구를 했더라도 정당한 사유가 있다면, 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 예를 들어, 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있거나, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우, 임대차계약 체결 당시 목적주택의 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 임대인 또는 임대인의 직계존?비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 등에는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.


▷ 그런데 한가지 더 궁금한 것은요, 임대차계약에 대해 임차인과 임대인이 별도로 이야기하지 않은 상태에서 임대차계약기간이 연장이 됐다면, 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 것으로 볼 수 있나요?

▶ 그렇지 않습니다. 개정 「주택임대차보호법」에 관한 법무부ㆍ국토교통부 보도자료에 따르면, 계약갱신청구권은 명확한 의사표시를 해야만 한다고 하고 있습니다. 따라서 묵시적 갱신이 되었다고 계약갱신요구권을 행사한 것으로 볼 수 없을 것입니다.


▷ 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이라고 하셨는데요, 그렇다면 임차인은 계약갱신요구권 행사 후 무조건 2년을 거주해야 합니까?

▶ 아닙니다. 계약갱신요구권을 행사했더라도 임차인은 언제든지 계약해지를 임대인에게 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.


▷ 그렇군요. 이번에는 “전월세상한제”에 대해서 알아볼까요?

▶ “전월세상한제”란 전세 및 월세의 인상률을 제한하는 제도를 말합니다.

당사자는 약정한 차임이나 보증금이 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있는데요, 이 때 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 5%를 초과하지 못하고, 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없도록 하고 있습니다. 그리고 이번에 개정·시행된 「주택임대차보호법」 제6조의3제3항은 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약이 갱신되는 경우에도 이러한 한도가 적용되도록 규정하고 있습니다.

또한, 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 차임이나 보증금의 5% 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있도록 하였습니다.


▷ 그렇군요. 그러면 개정법이 시행되기 이전에 이미 체결된 임대차에 대해서도 “계약갱신요구권”과 “전월세상한제”가 적용될 수 있습니까?

▶ 그렇습니다. 개정된 「주택임대차보호법」의 “계약갱신요구권” 및 “전월세상한제”에 대한 규정은 「주택임대차보호법」 부칙에 따라 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용됩니다.

예를 들어, 최초 임대차기간이 2020년 9월 30일까지인데 2020년 6월 1일에 2020년 10월 1일부터 2022년 9월 30일까지 계약갱신을 하면서 임대료를 8% 올리기로 상호 합의하였더라도, 최초 임대차 계약은 「주택임대차보호법」이 시행된 2020년 7월 31일에 존속 중이므로 개정된 법률이 적용됩니다.

따라서 임차인은 최초 임대차 계약에 대해 계약갱신요구권을 행사하고 5% 미만 증액으로 새롭게 임대료를 조정할 수 있습니다. 또한, 임차인은 임대인과 상호 합의하여 갱신한 계약을 유지하고 해당 계약의 기간만료시점에 맞춰 계약갱신요구권을 행사할 수도 있습니다.


▷ 네, 끝으로 다음 달 시행되는 “묵시적 계약갱신” 제도는 현행법과 비교할 때 어떤 점이 바뀌는 겁니까?

▶ 2020년 6월 9일 개정되어 12월 10일에 시행될 「주택임대차보호법」에서는 “묵시적 계약갱신” 제도의 통지기간이 변경되었습니다.

현행법상 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 상대방에게 갱신거절 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 묵시적 계약갱신 제도를 규정하고 있는데요.

통상 1개월은 임차인이 다른 주거 주택을 마련하거나 임대인이 새로운 임차인을 구하기에 충분한 시간이 아니므로, 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터는 “임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우” 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보도록 함으로써 주거생활의 안정성을 높이게 되었습니다.


▷ 최근 주택가격과 전세대란 등으로 집을 구하는데 어려움을 겪는 분들이 많으신데요, 주거 안정이라는 목표를 달성하기 위해 만들어진 법안인 만큼 꼼꼼히 살펴보고 대응하시면 좋을 것 같은데, 새롭게 개정된 제도의 이해를 돕기 위해 정부가 안내서를 제작해 배포하고 있다면서요?

▶ 그렇습니다. 정부는 개정된 「주택임대차보호법」에 새로 도입된 제도에 대한 이해를 돕고, 관련된 권리 구제 절차 등을 안내하기 위해 “개정 주택임대차보호법 해설집”을 발간하여 배포하였습니다.

“개정 주택임대차보호법 해설집”에는 「주택임대차보호법」 소개와 개정법의 주요 내용에 대한 해설, 민원사례에 대한 FAQ, 임대차 관련 상담 및 문의방법, 분쟁조정제도 안내 등의 내용이 상세하게 담겨 있는데요, 법무부 또는 국토교통부 홈페이지에서 전자파일로 확인하실 수 있습니다.


▷ 네 잘 알겠습니다.

법제처와 함께하는 <생활법령>, 오늘은 ‘주택임대차보호법’과 관련된 법령정보에 대해 알아봤습니다.

보다 자세한 내용을 원하시는 분은 법제처가 운영 중인 ‘찾기 쉬운 생활법령정보’에서 확인하실 수 있습니다.

지금까지 도움 말씀에 김유미 사무관이었습니다.

사무관님 인터뷰 감사합니다.

▶ 감사합니다.


cpbc 이주엽 기자(piuslee@cpbc.co.kr) | 입력 : 2020-11-21 18:00

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