[인터뷰] 김성달 “표심 겨냥한 부동산 정책, 부자와 투기세력의 ‘먹잇감’ 우려”

[인터뷰] 김성달 “표심 겨냥한 부동산 정책, 부자와 투기세력의 ‘먹잇감’ 우려”

고가 민간개발 아파트는 대출 묶고, 공공주택은 대출 규제 완화해야
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입력 : 2021-05-04 18:33
▲ 아파트 건설 현장(사진=가톨릭평화신문 DB)

○ 방송 : cpbc 가톨릭평화방송 라디오 <열린세상 오늘>
○ 진행 : 윤재선 앵커
○ 출연 : 김성달 / 경실련 부동산건설개혁본부 국장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.


“부동산 공시가격 결정권 넘겨 달라” 일부 지자체장들 정부에 요구
지방 정부에 권한 넘기고 기준과 투명성, 감독 강화하는 게 합리적

부동산 부자들의 상업용 빌딩 공시지가는 시세의 30~40% 수준
미국 캐나다 등 선진국 공시가격은 시세 100% 반영

고가 민간개발 아파트는 대출 묶고, 공공주택은 대출 규제 완화해야
표심 겨냥한 정부여당의 부동산 정책, 부자와 투기세력의 ‘먹잇감’ 우려


[인터뷰 전문]

국토교통부가 지난주 공동주택에 대한 공시가격을 확정해서 고시했습니다.
하지만 일부 광역자치단체장들은 정부의 부동산 실거래 조사 권한과 공시가격 결정권을 지자체에 넘겨 달라, 이렇게 주장하고 있어서 정부가 어떻게 대응할지 관심이 쏠리는데요.
경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부 김성달 국장 연결해 말씀 나눠보겠습니다.

▷김성달 국장님, 안녕하십니까?

▶안녕하세요?


▷먼저 현행 공시가격 제도는 어떻게 돼 있고, 정부가 공시가격을 확정해서 고시했다는 게 어떤 의미 설명해주시겠어요?

▶우리나라 공시가격은 모든 부동산의 매년 1월 기준가액입니다. 정부가 조사해서 매년 1월에 가격을 조사한 다음에 4월 말에 공동주택가격을 공시하고, 또 5월 말에는 토지공시지가라는 값으로 확정해서 고시합니다. 이게 고시가 되면 그해 년도에 재산세나 종부세 등이 부동산 세금의 부과기준이 되고, 건보료나 60여 가지 이상의 기준으로 활용되고 있기 때문에 매우 정확해야 하는 건 중요하죠.


▷그런데 일부 광역자치단체장들이 정부의 부동산 실거래 조사 권한과 공시가격 결정권을 지자체에 넘겨 달라, 이렇게 주장하고 있던데요. 부동산 실거래 조사 권한과 공시가 결정권을 정부가 갖는 것과 지자체가 갖는 것, 어떤 점에서 차이가 있습니까?

▶결국은 이게 얼마나 정확하냐. 앞서도 말씀드린 것처럼 국민 생활에 밀접하게 연결돼 있기 때문에 매우 중요하고 공정해야 합니다. 그런데 이 공시가격 제도가 1990년부터 도입이 돼서 지금 30년 넘게 유지가 되고 있습니다만 항상 가격의 정확성에 대한 논란이 있어 왔습니다.

그래서 그런 부분에 대해서 지금 가격을 결정하는 주체가 국토교통부거든요. 토지는 국토부가 표준이라는 가격을 정하면 그것에 따라서 기초지자체장들이 개별적으로 결정하는 구조고요. 그다음에 주택은 국토부가 모든 주택, 아파트 같은 공동주택은 전수조사해서 결정하면 그걸 지자체에서 그냥 따라야 하는 구조입니다. 국토부가 값을 정하는 데 매우 결정적인 역할을 하고 있다.

그런데 이렇게 문제가 되고 있는 상황에서 국토부에 이 문제를 해결해 달라는 요구가 계속 나왔지만 올해도 크게 개선되지 않은 채 확정 고시됐기 때문에 지자체에서 개선책을 요구하는 것으로 보입니다. 사실 이게 지금 재산세 등은 지방세의 의미도 있는 거거든요. 과세자 주권의 차원에서 또 사실 지방정부가 해야 하는 게 맞습니다.

또 하나는 이번에 논란이 된 게 국토부가 어떻게 우리나라 전체 아파트를 현장 조사를 해서 가격 결정을 할 수 있는 것이냐 하는 겁니다. 정확성을 기할 수 없는 한계가 있는 게 아니냐는 논란도 나온 거거든요. 지자체는 아무래도 해당 지역의 부동산 가격을 더 면밀하게 볼 수 있는 조건들이 형성돼 있죠. 이렇기 때문에 오히려 국토부는 직접 하는 것이 아니라 지방정부에 이양하고 지방정부가 제대로 할 수 있도록 기준과 투명성을 강화해서 감독을 강화하는 것이 가격의 적정성에는 더 긍정적으로 영향을 미칠 것이라고 봅니다.


▷실제로 지난주 국토교통부의 공동주택 공시가격 확정 고시 후 전국에서 이의신청이 폭주하고 있다고 하는데 이 부분은 어떻게 보십니까? 이런 부분이 정부의 공시가격 결정이 현장과 괴리돼 있다. 이걸 보여준다고 봐야 하는 겁니까?

▶그렇죠. 그리고 경실련도 조사해 봤지만 같은 아파트 안에서도 시세 반영률이 서로 다릅니다. 편차가 큽니다. 이번에 제주도에서도 사례가 나왔지만 숙박시설을 공동주택으로 한 경우도 나타난 것처럼 현장조사를 했냐는 논란까지 불거진 상황이거든요. 이런 부분에 대해서는 국토부가 다 할 수 없는 한계가 있다는 걸 보여줍니다. 그래서 지방 정부에서 좀 더 하는 게 맞을 것 같습니다.

또 하나는 지금 지방정부끼리 선의의 정책 경쟁이 가능합니다. 지금 어떤 지방정부는 세금을 깎아주고 싶지만, 공정과세를 하고자 하는 선의의 의지를 가진 지방정부가 훨씬 많다고 저희들은 기대하고요. 이런 부분들을 잘 이끌어낼 수 있는 제도적인 장치만 마련된다면 지방정부로 가는 것이 맞다고 생각합니다.


▷정부의 공시가격 조정에 원칙이 없다, 이런 비판도 나오던데요. 지금까지 정부의 공시지가 조정에 대해선 어떻게 평가하십니까?

▶공시지가가 객관적이고 공정해야 한다는 건데 정부는 지금 아까도 말씀드렸지만, 토지는 공시지가라는 개념으로 토지 값만 과세하고 있고요. 그런데 아파트는 토지 값만 발표하는 것 외에 토지와 건물을 통합 평가한 공통주택 공시가격을 발표하고 있습니다. 이원화된 구조인데 이 공동주택 공시가격은 정부 주장이 시세반영률이 70%라고 합니다. 반면에 토지는 68%로 시세를 반영하고 있다고 합니다.

사실 이것들은 논란이 있으니까 정부는 계속 시세를 끌어올려서 2030년에는 모두 90%까지 반영하겠다는 계획을 발표한 바 있습니다. 그런데 이게 사실 논란이 되는 겁니다. 앞서 저희도 얘기했지만 공동주택도 어떤 아파트는 지금도 56%, 반면에 또 다른 아파트는 80%가 넘는 경우도 나타나는 것도 정확성을 가지고 있다고 볼 수 없는 부분이고요.

토지도 마찬가지입니다. 지금 아파트와 달리 상업이나 업무빌딩, 백화점, 쇼핑시설 이런 데는 토지에 대한 공시지가만 발표되고 있거든요. 그렇기 때문에 공시지가도 아파트처럼 시세반영률이 70%까지 높여야 토지나 상가 부자들도 아파트를 보유한 서민만큼 세금을 내는데, 사실 상업용 빌딩의 부과기준인 공시지가 시세반영률은 30%, 40%밖에 되지 않습니다.

그래서 정부 통계가 우리가 실질적으로 확인할 수 있는 시세반영률 통계와 많이 다르다는 비판이 계속 제기돼 왔는데 정부는 이걸 검증하려고 하지 않아요. 어쩌면 정부가 공시지가가 68%면 서울과 부산, 상업빌딩, 업무빌딩 다 68%인지 세부 내역을 공개해 달라는 요구에 아직까지 자료를 공개하지 않고 있거든요.


▷그게 바로 공시가격 산정의 투명성에 관한 부분인데요.

▶‘깜깜이’라고 하는 이유입니다.


▷정작 납세자는 어떤 이유와 방식으로 산정됐는지 알 수가 없으면, 이게 그래서입니까? 지금 ‘공시가격의 구체적인 산정 근거를 공개하고 조사해야 한다’며 공시가격 산정의 투명성에 의문을 제기하던데요. 이 부분도 가장 비판받는 대목이죠?

▶그게 제일 중요하다고 봅니다. 어떤 과정을 거쳐서, 또 어떤 현장에 예산을 투입하고 감정원이나 감정평가사라는 전문가들이 조사, 평가한 값이라고 국토부가 설명하고 있거든요. 정작 국민들이 알고 있는 시세나 실거래가와 많은 괴리가 있다면 이 부분에 대한 설명과 검증이 필요한데 정부가 아직도 이것들을 제대로 하지 않고 있습니다. 이번에 공시가격을 고시하면서 산출 기초자료를 공개하겠다고 했지만 여전히 이 부분에 대한 논란이 남아 있습니다.


▷일부 부동산 전문가들은 공시가격 산정 방식을 미국이나 캐나다처럼 바꿔야 한다, 이렇게 주장하기도 하던데요. 미국이나 캐나다의 공시가격 산정 방식은 어떤 겁니까?

▶구체적인 산정 방식은 제가 알기는 어렵지만 중요한 건 가격을 어떤 기준으로 매기느냐 하는 겁니다. 우리나라는 공시가격이 ‘통상적인 시장에서 거래 가능한 적정 가격’이라고 법적 정의가 되어 있습니다. 이것을 해석하면 시장가격이라는 의미죠. 그런데 지금 국토부는 시장가격으로 바로 잡지 않고 인위적으로 공시지가는 몇 프로, 공시가격은 몇 프로 이렇게 인위적으로 퍼센티지를 적용해 발표하는 반면 미국 같은 경우는 그냥 자체적으로 다 시장가입니다.

국토연구원이 발표한 공적인 자료를 봐도 미국은 시세의 101.3%, 캐나다 같은 경우도 100%, 호주도 100%를 적용하고 있습니다. 그렇기 때문에 선진국들은 이걸 인위적으로 정부가 개입해서 가격을 조정하지 않은 채 시장가를 그냥 공시가로 결정하는 방식을 취하고 있다고 봐야 할 것 같습니다.


▷또 다른 부동산 관련 현안으로요. 최근 정부가 오는 7월부터 DSR(참고: 총부채원리금상환비율) 규제를 단계적으로 강화하겠다고 예고했는데요. DSR이라는 게 어떤 것이고 또 기존의 주택담보대출 인징바율 LTV와는 어떤 차이가 있는 겁니까?

▶지금 LTV는 주택담보대출, 집값 대비 주택담보대출의 비율입니다. 집값이 6억이면 LTV가 현재 40%까지 적용받기 때문에 2억 4000만 원 정도 대출이 가능합니다. 그렇게 적용받고 있습니다.

반면 DSR은 소득을 기준으로 하고 있습니다. 총 부채의 원리금상환액 대비 상환액과 소득을 비교한 겁니다. 1억이 소득인 분들은 총 주택담보대출이나 신용대출의 연 원리금 상환액을 다 한 금액이 비중이 40%를 넘지 않도록 정부가 관리하겠다는 거거든요. 따라서 이게 기존의 고소득자들 같은 경우는 LTV를 40%를 다 받는 경우가 발생할 수도 있는 거죠, 소득이 높으면 DSR 40%가 적용돼도 상당하죠. 반면에 저소득층 같은 경우에는 DSR 40%로 인해서 LTV 40% 다 받지 못하는 경우도 발생할 수 있습니다. 소득별 대출액 비중이 바뀔 수 있을 걸로 예상합니다.


▷집값은 자꾸 오르고 정부의 DSR 규제로 은행에서 대출받기가 더 어려워지면 결국 서민들의 내 집 마련은 점점 더 어려워진다, 이렇게 봐야 할까요?

▶저희는 무주택자들이 내 집을 마련하기 위해서는 정부가 대출을 해 주는 것이 절대적으로 필요하다고 봅니다.

그런데 또 하나는 그런 것들이 정부가 집값을 안정적으로 관리하지 않으면 빚쟁이로 떠밀리게 되는 상황도 분명히 예상해야 하는 거거든요. 중요한 건 정부가 집값을 꾸준하게 안정적으로 관리해야 한다는 겁니다. 지금 문재인 정부처럼 폭등하도록 놔두면 안 됩니다.

그리고 무주택자들에게 내 집 마련의 기회를 제공하는 차원이라면 민간시장의 고분양 아파트에 대해서는 대출 규제를 풀어주는 것은 쉽지 않습니다. 반면 강제수용을 통해 개발하는 공공택지에서 나오는 공공주택사업이 있습니다. 이런 공공주택사업을 서민들이 구입할 수 있는 가격으로 저렴하게 공급한 다음에 여기에 대해서는 대출 규제를 많이 풀어주는 것이 서민들의 내 집 마련에 훨씬 더 도움이 될 수 있겠죠.


▷일종의 핀셋 정책이 필요하다는 말씀으로 들리네요.

▶공공주택에 대해서는 규제 완화가 필요하다고 봅니다.


▷부동산 정책 실패를 재보선 참패의 원인으로 꼽고 있는 여당이 부동산 대책 보완 방향을 제시하고 있습니다. 생애 첫 주택 구입자에 대해 주택담보대출비율 LTV를 완화하는 방안, 1주택자 종부세 완화, 공시가격 현실화 속도 조절, 세금납부를 연기해주는 과세이연제도 도입 가능성까지, 여당의 부동산 관련 추진 방향, 어떻게 평가하십니까?

▶이번 선거 결과는 문재인 정부가 집값을 안정화시키는데 실패한 데 대해 국민들이 평가한 것이라고 봅니다. 부동산 정책을 잘못한 것에 대한 평가인데, 정부는 또다시 규제 완화로 가려고 하는 거거든요. 사실 규제를 완화해 주면 대상이 되는 분들은 상위 10%, 부동산 부자, 재벌, 투기 세력 등에게 영향을 줄 수밖에 없는 겁니다. 무주택 가구나 1주택자 상당수는 다 집값이 떨어져야만 세금 부담도 줄어들고 내 집 마련의 기회가 생기는 겁니다.

그런데 정부는 지금 집값을 떨어뜨리려는 게 아니라 집값을 떠받치고, 오히려 규제를 대폭적으로 풀겠다는 방향이라서 매우 우려됩니다. 이런 방향으로 가서는 다시 또 국민들의 지지를 얻기는 어려울 것이라고 보입니다.


▷집값 안정을 위한 정부 정책과 인식이 지금 이런 방향과는 달라져야 한다고 보시는 거네요.

▶정부가 지금 선거를 앞두고도 주택 공급 확대정책을 강하게 주문을 걸어서 진행 중에 있습니다만, 그 공급 확대책이 과연 집값을 잡을 수 있느냐는 건 회의적입니다.

왜냐하면 정부가 서민들이 살 수 있는 저렴한 공공주택, 평당 500~600만 원대, 1~2억대 아파트가 나와야 하는데 그런 아파트를 공급할 계획이 지금 정부 계획에는 전혀 반영돼 있지 않습니다. 이런 상황에서는 그런 공급이 시장에 나온들 투기세력들의 먹잇감만 될 뿐입니다. 정말 필요한 저렴한 장기임대 또는 저렴한 건물분양 같은 아파트를 공급해야 합니다.

또 하나는 민간도 지금 재건축, 재개발 규제 풀겠다고 하지만 거기서 비싼 아파트가 나오면 집값을 잡을 수 없습니다. 민간에서 개발되는 아파트에 대한 분양가 규제도 철저히 하는 것이 지금은 오히려 시장에 더 긍정적인 영향을 줄 것이라고 보여집니다.


▷지금까지 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부 김성달 국장과 말씀 나눴습니다.
김성달 국장님, 오늘 인터뷰 고맙습니다.

▶감사합니다.
cpbc 김원철 기자(wckim@cpbc.co.kr) | 입력 : 2021-05-04 18:33

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